Monday, March 12, 2007

Reverse mortgage - மீள் அடமானம்

Reverse mortgage (மீள் அடமானம்)

இந்த வருடம் மத்திய நிதிநிலை அறிக்கையில் நிதியமைச்சர் திரு ப.சிதம்பரம் அறிவித்த ஒரு திட்டம்.

“89. The National Housing Bank (NHB) will shortly introduce a novel product for senior citizens: a ‘reverse mortgage’ under which a senior citizen whose is the owner of a house can avail a monthly stream of income against the mortgage of his/her choice, while remaining the owner and occupying the house throughout his/her life time, without repayment or servicing of the loan.” -- Quoted from the Budget speach.

அடமானம் (mortgage) என்பது நாம் எல்லோரும் அறிந்த ஒன்று. நம்மிடம் உள்ள அசையா சொத்து (fixed assets like house or land) ஒன்றை, அடமான வங்கியிலோ, அல்லது வணிக வங்கியிலோ ஈடாக வைத்து அதன் மதிப்பில் ஒரு பகுதியை கடனாக பெறுதல் ஆகும். இன்னொரு வகை, இன்று மிகவும் அதிக அளவில் நடைமுறையில் இருக்கும் ஒன்று. இதன் மூலமாக அசையா சொத்தை உருவாக்கவதற்காக வங்கிகளில் கடன் வாங்குவது. (for construction of houses or apartments). இந்த இரு முறைகளிலும் உள்ள ஒரு ஒற்றுமை – கடனை மொத்த தொகையாக வாங்கி, பின்னர் தவணை முறையில் அதை திருப்பிச் செலுத்துவது.

சரி, பின்னர் reverse mortgage (மீள் அடமானம்) என்றால் என்ன? மீள் அடமானத்தில், வீட்டை அடமானம் வைத்து, ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை, அன்றாட தேவைகளுக்காக மாதா மாதம் பெறுவதே ஆகும்.

இதை “மீள் அடமானம்” என்று குறிப்பிடுவது முற்றிலும் தகும் என நினைக்கிறேன், ஏனென்றால், இந்த அடமானம் வாழ்நாளில் வயதான பருவத்தில், உருவாக்கிய சொத்தை மீண்டும் அடமானம் வைத்து, வாழ்க்கைச் செலவிற்கு தேவையான பணத்தை மீண்டும் பெறுவதற்காக வைக்கும் அடமானமாகும்.

மீள் அடமான வசதி ஏன் தேவைப்படுகிறது?

இந்நாளின் வாழ்க்கை முறைகள், சிறு குடும்பங்கள் (nuclear families), போதுமான சேமிப்பு இல்லாமை, பண வீக்கம், குறைவான ஓய்வு வருமானம், குறையும் வட்டி விகிதங்கள், குறைந்த நம்பகத்தன்மையுடைய முதலீட்டு வழிகள், சராசரி வாழ்நாளின் (average life expectancy) அதிகரிப்பு மற்றும் சில காரணங்களே மீள் அடமானம் போன்ற கடன் வசதிகளை அமல் படுத்த வைத்துள்ளன.

இந்தியா போன்ற வளரும் நாடுகளில் சம்பாதிப்பவை அனைத்தும் தங்களின் அன்றாட வாழ்க்கைத் தேவைகளுக்கும், குழந்தைகளின் கல்விக்கும் மட்டுமே செலவிடப்படுவதால், ஓய்வு வாழ்க்கைக்கு தேவையான வருமானம் ஈட்டும் முதலீடுகள் செய்யப்பட முடிவதில்லை. கூட்டுக் குடும்ப முறையை மறந்து போனதினாலும் சிறிய குடும்ப வாழ்க்கை முறையினாலும், குழந்தைச்செல்வங்கள் மேல்நாட்டில் வேலை செய்வதாலும், வயதான காலத்தில் ஆதரவும் குறைந்து வருமானமும் குறைந்து போய் விடுகிறது. மேலும் பொருளாதார நிலைப்பாடுகளால், முதலீடு செய்த பணத்திற்கு வட்டி விகிதங்கள் குறைந்து போய் விட்டன. 1980/90 களில் வங்கிகள் அளித்த வட்டி விகிதம் இப்போது பாதியாக குறைந்து போய் விட்டது. வருங்கால சேமிப்பின் (profident fund) தற்போதைய மதிப்பு 60/70 விழுக்காடு குறைந்து போய் விட்டது. 1970 களில் செலுத்தப்பட்ட 8.33 விழுக்காட்டுத் தொகை இன்றைய மதிப்பில் ஒன்றுமேயில்லை. பலருக்கு, ஓய்வூதியத்தினால் மாதத்தின் முதல் 5 நாள் செலவைக் கூட ஈடு கட்ட முடியாது. பணவீக்கத்தால், விலை வாசி ஏற்றம், முதலீடுகளை மதிப்பில்லாமல் ஆக்கிவிட்டன. பெற்றோர்களும் பிள்ளைகளை சார்ந்து வாழும் நிலையை விரும்புவதில்லை.

இவ்வாறன நிலையில் “மீள் அடமானம்” உதவி செய்கிறது. வேலை பார்க்கும் காலத்தில் கட்டப்பட்ட வீட்டிற்கு, மேற்கூறிய பணவீக்கம், சந்தை வளர்ச்சி, மதிப்பீட்டு உயர்வு (appreciation) காரணமாக இன்றைய மதிப்பீட்டில் அதிக சந்தை விலை நிர்ணயக்கப்படுகிறது. ஆனால், சொத்தை விற்றால் மட்டுமே அந்த அதிக விலையை கையகப்படுத்த முடியும். இல்லையென்றால் அது வெறும் ஏட்டுச்சுரைக்காய் மட்டுமே. ஆனால் அதே சமயத்தில் அவ்வாறு கையகப்படுத்தும் பணத்தை, சந்தைகளில் முதலீடு செய்யும் பொழுதோ அல்லது வேறு சில தேவையற்ற செலவீனங்களினால் இழப்பதற்கோ வாய்ப்பு உண்டு. மற்றும் வளர்ந்து வரும் சந்தையினால் எதிர்காலத்தில் கிடைக்கும் மதிப்பு உயர்வை இழக்கவும் நேரிடும். மீள் அடமானம், வயதான காலத்தில் வருமானத்தை கொடுப்பது மட்டுமில்லாமல், சொத்தின் மதிப்பீட்டு உயர்வையும் உங்களுக்குப் பெற உதவுகிறது.

மீள் அடமானம் எவ்வாறு செயல் படுகின்றது என பார்ப்போம்.


  • இது வயதானவர்களுக்குக் மட்டுமே செயல் படுத்தப்படும் ஒரு கடன் வசதி (பொதுவாக 60 வயதுக்கு பேற்பட்டவர்களுக்கு மட்டும். இந்தியாவில் 62 வயது. ஒவ்வொரு நாட்டிலும் அதிக பட்ச வயது வரம்பு வேறு படலாம்)
  • வீட்டின் மதிப்பின் மீதே இந்தக்கடன் வழங்கப்படுகிறது. மற்ற அசையா சொத்துக்கள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட மாட்டா.
  • வீடு, கடன் வாங்குபவரின்/ர்களின் உடமையாயிருக்க வேண்டும்.
  • அந்த வீட்டில் அவரோ / அவர்கள் அனைவருமோ வசிக்க வேண்டும்.
  • கடன் தொகை, உங்கள் வயது, வீட்டின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு, தற்போதைய வட்டி விகிதங்கள் ஆகியவற்றைப் பொருத்தது. சாதாரணமாக, சந்தை மதிப்பில் 45-60 விழுக்காட்டுத் தொகை கடனாக கிடைக்க வாய்ப்பு உண்டு. உங்கள் மாதந்திர வருமானம் எவ்வளவு இருந்தாலும் கவலையில்லை. வீடுதான் உங்கள் எஜமானன்.
  • உங்கள் வயது அதிகமாக இருந்தால் வட்டி விகிதம் குறையும் (காரணம், தவணை நாட்கள் இறப்பின் காரணமாக குறைவதற்கு வாய்ப்பு இருப்பதினால். :-( ).
  • மாதா மாதம் உங்கள் செலவுக்கான தொகையை நீங்கள் நிர்ணயம் செய்து, அந்த தொகை உங்களுக்கு ஒவ்வொறு மாதமும் வழங்கப்படும்.
  • தேவைப்பட்டால், கடன் தொகையை மொத்தமாக, ஒன்று அல்லது பல தவணைகளிலோ கூட வாங்கிக் கொள்ளலாம்.
  • அவ்வாறு வழங்கப்படும் தொகை உங்கள் கணக்கில் ஏற்றப்பட்டு வட்டி வசூலிக்கப்படும்.
  • இந்த மாதாந்திரத் தொகையையோ, மொத்தக் கடனையோ அல்லது வட்டியையோ நீங்கள் திருப்பி செலுத்தத் தேவையில்லை (ஒரு சில சமயங்களைத்தவிர).
  • கடன் தொகையின் மீதான வட்டி மற்றும் சேவைக்கட்டணம் (processing or service fees) போன்றவையும் கடன் தொகையிலேயே சேர்க்கப்பட்டு விடுகின்றன.
  • கடன் தொகை, எந்த சந்தர்ப்பத்திலும் வீட்டின் சந்தை விலையை மீறாமல் பார்த்துக்கொள்ளப்படும்.
  • கடன் பெறுபவரின் வீட்டு மீதான உரிமை பாதுகாக்கப்படுகிறது. ஆனால் அடமான உரிமை வங்கிக்கு இருக்கிறது.
  • மாதா மாதம் வழங்கப்பட்டு வரும் கடன்தொகை வருமானமாக கணக்கில் எடுக்கப்பட மாட்டாது. எனவே அதற்கு எந்த விதமான வரியும் இல்லை.
  • தற்போது அதிக பட்சமாக 15 வருடத்திற்கு இந்த கடன் அளிக்கப்படுகிறது. இதற்கிடையில், கடன் பெறுபவர் மீள் அடமானம் வைத்த வீட்டை காலி செய்து வேறு இடத்துக்கு நிரந்தர குடி புகும் போதோ, வீட்டை விற்கும் போதோ அல்லது இறக்கும் போதோ, இந்தக் கடன் முடிவுக்கு வருகிறது.
  • கடன் முடிவுக்கு வரும் போது, கடன் பெறுபவர் உயிருடன் இருந்தால், மொத்த கடன் தொகையையும் செலுத்தி, வீட்டை மீட்கலாம். உயிருடன் இல்லையென்றால், வீடு சந்தை விலைக்கு விற்கப்பட்டு, கடன் அடைக்கப்படும். மீதி உள்ள தொகை வாரிசுகளுக்கு வழங்கப்படும்.
  • கடன் தொகை ஏதாவது காரணங்களினால் விற்பனைத் தொகையைவிட அதிகமாக இருந்தால், அந்த பணம், காப்பீட்டு (insurance) அல்லது உத்திரவாதத்தின் (guarantee) மூலமாகவோ ஈடு செய்யப்படும் (தேசிய வீட்டு வங்கி - National Housing Bank - இந்த வித உத்திரவாதத்தை அளிக்க வழி செய்யப்படும் என்று நிதியமைச்சர் உரையில் தெரிவித்துள்ளார்).
  • வாரிசுகளுக்கு கடனில் பங்கு வராது.
  • கடன் முடிவுறும் தறுவாயில் கடன் பெறுபவரின் வேறு எந்த வித சொத்தையும் வங்கி பறிமுதல் செய்ய முடியாது.
சாதாரண அடமானத்திற்கும், மீள் அடமானத்திற்கும் நிறைய வித்தியாசங்கள் உள்ளன.

  • சாதாரண அடமானத்தில், கடன் வாங்குபவர் தன் இள வயதில் இருக்க வேண்டும். மீள் அடமானத்தில், அது முதியோருக்கு மட்டுமே (62 வயதுக்கு மேற்பட்டவர்களுக்கு மட்டுமே).
  • சாதாரண அடமானத்தில், மொத்த தொகையை ஆரம்பத்தில் கடனாகப் பெற்று, பின்னர் தவணை முறையில், பொதுவாக மாதா மாதம், ஒரு தொகையை பல வருடங்களுக்கு (20/30 வருடங்களுக்கு) செலுத்தி ஒரு சொத்து உருவாக்கப்படும். மீள் அடமானத்தில், உருவாக்கிய சொத்து, அடமானம் வைக்கப்பட்டு ஒரு தொகை மாதா மாதம் வழழங்கப்படும்.
  • சாதாரண அடமானத்தில் ஆரம்பத்தில் வாங்கிய கடன் கொஞ்சம், கொஞ்சமாக குறைந்து வீட்டின் நிகர மதிப்பு உயரும். மீள் அடமானத்தில்,கடன் கொஞ்சம், கொஞ்சமாக அதிகரித்து, வீட்டின் நிகர மதிப்பு குறையும்.
  • சாதாரண அடமானம், வாழ்க்கையை நிலை நிறுத்த, ஒரு ஆதார சொத்து உருவாக்க உபயோகப்படும். மீள் அடமானத்தில், அதே சொத்து, சாதாரண வாழ்க்கையை வாழ அடமானம் வைக்கப்படும். (ஜீவித கடன், ஜீவிக்கக் கடன்).
  • சாதாரண அடமானத்தில், அடமானம் வைப்பவரின் எதிர்கால வருமான சக்திக்கேற்ப கடன் வழங்கப்படும். மீள் அடமானத்தில், அவரின் மீதமுள்ள வாழ்நாள் (உத்தேசமாக கணிக்கப்பட்டு), அவரது மாதாந்திர தேவை, மற்றும் சொத்தின் மதிப்பு ஆகியவற்றை பொருத்து, மாதத் தவணை நிர்ணயிக்கப்படும்.
  • சாதாரண அடமானத்தில், வாங்கிய கடன், தவணை முறையில் வட்டியுடன் திருப்பி செலுத்தப்பட்டே ஆக வேண்டும். மீள் அடமானத்தில், அவ்வாறான ஒரு நிர்பந்தம் இல்லை. வட்டியும் கட்ட வேண்டும் என்கிற அவசியம் இல்லை. கடன் முடிவில், விற்பனைத் தொகையிலிருந்து ஈடு செய்து கொள்ளப்படும்.
மீள் அடமானத்தின் சாதக, பாதகங்கள் என்னென்ன?

சாதகங்கள்:

  • “தன் கையே தனக்கு உதவி” என்பதே தாரக மந்திரம். எவரையும் சாராமல் வாழ நினைப்பவர்களுக்கு இது ஒரு வரப்பிரசாதம்.
  • “முதியோர் இல்லங்களுக்கு” செல்ல வேண்டியதில்லை.
  • வீட்டை வைத்துக்கொண்டு, விற்கவும் மனதில்லாமல், வரும் ஓய்வுதியங்களும் போறாத நிலையில், அதிக வருமானத்திற்கு வழி செய்யும்.
  • வீட்டின் எதிர்கால மதிப்பீட்டை, தற்காலத்தில் பயன்பெற செய்ய முடியும் (sort of annuity scheme).
  • வீட்டை விற்று கையில் பணம் வைத்திருந்தால், அது கால ஓட்டத்தில் கரைந்து போய் விடும் அல்லது சொந்த பந்தங்களுக்கு கொடுத்து, தான் பின்னரும் வாழ்க்கைக்கு கஷ்டப்படும் நிலை உண்டாகும். மீள் அடமானம் இதை தவிர்க்க உதவும்.
  • இதனால் வாரிசுகளுக்கு கடன் தொல்லை ஏதும் இல்லை.
  • இள வயது உடையவர்களுக்கு, சொத்து சேர்க்க உற்சாகமூட்டும். இதுவும் ஒரு சேம நல நிதியைப் போன்றதுதான். இருப்பினும் அதைவிட உயர்ந்தது, ஏனென்றால், பண வீக்கத்தால் சேம நல நிதியின் மதிப்பு குறையும். சொத்தின் மதிப்பு அதிகரிக்கும்.
பாதகங்கள்:

  • 15 வருட முடிவில், கடனுக்கு வசூலிக்கும் வட்டி மாதா மாதா வழங்கப்படும் தொகையின் மொத்ததைக் காட்டிலும் அதிகம் வரும் (ஒன்றரையிலிருந்து இரு மடங்கு வரை). வீட்டின் மதிப்பு அந்த அளவு உயர்ந்தால்தான் உண்டு. இல்லையென்றால், வீடு விற்று வரும் பணம் அனைத்தும், கடனை அடைக்க மட்டுமே போதுமானதாக இருக்கும். அப்போது நீங்கள் அதி முதியவராக இருப்பீர்கள். வாழ இன்னும் கஷ்டப்பட வேண்டி இருக்கும். இறந்தால் ஆதாயம். ஆனால் அதை அனுபவிக்க முடியாது. வாழ்ந்தால் கஷ்டம். :-(.
  • இது ஒரு “மீளாக் கடன்” (debt trap) என்று கூடக் கூறலாம்.
  • சொத்தை அனுபவிக்க முடியாதென்றால், சொந்தமும், பந்தமும் உங்களை விலக்க நேரிடும். தனிமைப்படுத்தப் படலாம்.
  • வளர்ந்து வரும் பொருளாதாரத்தாலும், பண வீக்கத்தாலும், உங்களுக்கு கிடைக்கும் மாதப் பணம் போறாமல் போகலாம் (இன்றைய தேதியில் ரூபாய் 10,000 த்தின் பதிப்பு 10 வருடம் கழித்து ரூபாய் 1,000 த்திற்கு சமானமாக இருக்கும்).
  • நீங்கள் அதே வீட்டில் வசிக்க வேண்டும் என்பதால், வீட்டை வாடகைக்கு விட முடியாது. ஒரு வேளை வாடகைப் பணம் உங்களுக்கு கிடைக்கும் மாதப் பணத்தைவிட அதிகமாகவும் இருக்கலாம் (வீடு இருக்கும் இடம் பொருத்து).
  • அடமான வங்கிகள் கடனுக்கு ஈடாக உங்கள் வீட்டை விற்கும்போது உங்களுக்கு நியாயமான விலை கிடைக்காமல் போகலாம். (Debt recovery tribunal மூலமாக விற்கப்படும் சொத்துக்கள், ஒரு குறிப்பிட்ட மக்களால் உள்வட்டம் (cartel) அமைக்கப்பட்டு அடி மாட்டு விலைக்கு விற்கப்படுவதாக செய்திகள் உள்ளன).
  • அவ்வாறாக விற்கப்படும் வீடுகள், துயர்நிலை வியாபாரத்திலும் (Distress sale) முடியலாம்.
நண்பர்களே, இக்கட்டுரை பற்றிய உங்கள் கருத்துக்களை வரவேற்கிறேன்.

2 comments:

Krishna said...

மிக அழகாக, எளிமையாக, எல்லா கோணத்திலிருந்தும் அலசி, ஆராய்ந்து எழுதப்பட்ட கட்டுரை. நன்றிகள். மீள்கடன் என்று ப.சி.சொல்கிறாரே, வயதானவர்களுக்கு மிகவும் உபயோகப்படும் போலத் தெரிகிறதே, மேல்விவரங்கள் எங்கே கிடைக்கும் என்றிருந்த போது, ஒரு தெளிவான கட்டுரை..

Arug said...

அருமையான எளிமையான முழுமையான விளக்கங்களுடன் ஒரு சிறந்த கட்டுரை .