மாறுங்கள், இல்லை மடிந்து போவீர்கள் ( Change else Perish)

மாறுங்கள், இல்லை மடிந்து போவீர்கள் ( Change else Perish)

மாற்றங்கள்தான் ஒரு மனிதனை, சமுதாயத்தை அடுத்த நிலைக்கு எடுத்துச் செல்கிறது. மாற்றங்கள் இல்லையெனில் நாம் இன்னும் கற்காலத்தில்தான் இருப்போம்.

பல நேரங்களில், மாற்றங்கள் நம்மீது திணிக்கப்படுகின்றன. இது காலத்தின் கட்டாயம். நாம்தான் சுதேசி இயக்கம் என்று கூறி வெளிநாட்டுத் துணிகளை ஒதுக்கினோம். ஆனால் இன்று எத்தனை பேர் கதராடை அணிகிறார்கள்? இன்று உள்நாட்டில் வெளி நாட்டு தொழில் நுட்பத்தோடு தயாரிக்கப்பட்ட செயற்கை நூலிழை ஆடகளைத்தான் அணிகிறோம். நாம் இப்போது சுதேசி ஆடையை அணிகிறோமா? இல்லை வெளிநாட்டு ஆடையை அணிகிறோமா? விடை சொல்வது கடினம். மாட்டு வண்டிகளில் இருந்து டொயோட்டோவுக்கும், ஷெவெர்லேக்கும், போர்சேவுக்கும், பிம்டபில்யுவுக்கும் மாறினோம்/ மாறிக்கொண்டிருக்கிறோம். இந்த மாற்றங்கள் தேவையானது மட்டுமில்லாமல், நல்லதும் கூட . இவ்வாறாகத்தான் மாற்றங்கள் நம்மீது திணிக்கப் படுகின்றன.

இந்தியாவின் இன்றைய நிலைக்கு வித்திட்டவர்களில், ராஜிவ் காந்திக்கு ஒரு முக்கிய பங்குண்டு. இன்னும் பல பேர்கள் இருப்பார்கள், ஆனாலும் என்னளவில் அவர் மிக முக்கியமானவர். சாம் பிட்ரோடா போன்ற வல்லுனர்களை பக்கத்தில் வைத்துககொண்டு அவர் தொலைத் தொடர்பில் தினித்த மாற்றங்களின் பயனைத்தான் நாம் இன்று அனுபவித்துக் கொண்டிருக்கிறோம்.

இந்தியா ஒரு இளமையான நாடு. இங்குள்ள மக்கள் தொகையின் சராசரி வயது 35-40க்குள்தான். அதனால்தான் இங்கு வளர்ச்சியின் அதிர்வுகளைக் காண முடிகிறது. இந்த இளமைத் துடிப்பான நாடை அடுத்த நிலைக்கு இட்டுச் செல்ல, துடிப்பான திட்டங்கள் தேவை, அவ்வாறான திட்டங்கள் வரும் போது, அதற்கான ஆதரவுகள் பெருக வேண்டும். இன்னும் பத்தாம் பசலித்தனமான கருத்தக்களையும், எண்ணங்களையும் கூறிக்கொண்டு அவற்றிற்கு முட்டுக் கட்டை போடுவது சரியல்ல. அத்திட்டங்களில் சற்று பாதகங்களிருப்பின் அதற்கு மாற்று, அத்திட்டங்களை கிடப்பில் போடுவது அல்ல, மாற்றுக்களை ஆராய்வதுதான்.

உதாரணமாக, நாம் இரு விடையங்களை ஆராய்வோம். முதலில் அணுசக்தி ஒப்பந்தம். நமக்கு மிக அத்தியாவசியத் தேவை எரிபொருள். அது நம் நாட்டில் அரிதானதொன்று. வெளியிலிருந்து கொண்டு வரப்படும் எரிபொருட்களின் விலையோ ( நேற்று கச்சா எண்ணையின் விலை $ 90 ஒரு பேரலுக்கு) உச்சாணிக் கொம்பிலிருக்கிறது. இந்த நிலையில், அணு சக்தியை எரி பொருள் தேவைக்கு பயன்படுத்துவதில் என்ன தவறு? இன்னும் எதற்காக பொதுவுடைமை வாதிகள் அமெரிக்கா, அமெரிக்கா என்று கூக்குரலிடவேண்டும். தொழில் நுட்பம், மூலதனம், கச்சாப் பொருட்கள் எங்கு கிடைக்கின்றனவோ அங்கேதானே போய் வாங்க வேண்டும். அரிதான பொருட்கள் அவ்வளவு சுலபமாகக் கிடைத்து விடுமா? சற்று கடினமான விலையை கொடுக்கத்தான் வேண்டியி்ருக்கும். சரி, கூக்குரலெழுப்பும் இவர்கள் அவ்வளவு சுலபத்தில் தங்கள் ஆதரவை ஆளும் கட்சிக்கு கொடுத்து விடுகிறார்களா? தங்கள் ஆதரவு மிக முக்கியம் என்பதினாலேயே, எவ்வளவு அலைக்கழிக்கிறார்கள். அதுவே ஆளும் கட்சிக்கு தேவையான எண்ணிக்கையில் மக்கள் மன்ற பிரதிநிதிகள் இருந்திருந்தால், இந்த உடன்பாடு இத்தனை நேரம் கையெழுத்தாகியிராதா? இந்த கூச்சல், முடக்கல் எல்லாம் எதற்காக? நான் இருக்கிறேன் என்று காண்பித்துக் கொள்ளவா, இல்லை என்னால் உன்னை முடக்க முடியும் என்று முட்டி முயர்த்தவா?

அடுத்து சில்லறை வியாபாரத்தில் பெரு குழுமங்கள் நுழைவதை எதிர்ப்பது. நாட்டில் தயாரிக்கும் பெரும்பாலான பொருட்கள் தனி மனிதனின் தேவைக்காகத்தான். அப்படியென்றால் அவை அனைத்தும் சில்லரை வணிகம்தான். 90 விழுக்காடு பொருட்களை குழுமங்கள்தான் தயாரித்து வருகின்றன. அவை அனைத்தையும் இனி தனி நபர்கள்தான் தயாரிக்க வேண்டும், சிறு வியாபாரிகள் தான் தயாரிக்க வேண்டும் என்று கூறி ஆர்ப்பாட்டம் நடத்தலாமா?. இனிமேல் சிமெண்ட் தயாரிப்பை குடிசைத் தொழிலாக மாற்ற வேண்டும் என்று ஒரு போராட்டம் நடத்தலாமா?

சரி, முன்னர் தனி நபர்கள் சிறு சிறு கடைகள் நடத்தி கறிகாய் வியாபாரம் செய்து வந்தார்கள். இப்போது பழமுதிர்சோலை (சென்னை போன்ற இடங்களில்) என்று கடை ஆரம்பித்து பலதரப்பட்ட காய்கறி, கனிகளை ஒரே இடத்தில், குறைவான விலைக்கு விற்பதை இவர்கள் ஏன் குறை கூறுவதில்லை? பார்க்கப்போனால், பழமுதிர்சோலைகளின் கடைப் பரப்பளவை விட, ரிலையன்ஸ் ஃப்ரெஷ் கடைகளில் கறிகாய், கனிகள் விற்பதற்காக ஒதுக்கியிருக்கும் இடத்தின் பரப்பளவு கம்மிதான். மொத்தக் கொள்முதல் செய்து, இடைத்தரகர்களை ஒழித்து, குறைவான விலையில் கொடுப்பதை எதிர்த்தும் ஒரு போராட்டம். இவ்வாறுதான் கணிணி உபயோகத்திற்கு சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு எதிர்ப்பு தெரிவித்தார்கள், பல பேருக்கு வேலை போய் விடுமென்று. ஆனால் நடந்தது என்ன, பல நூறு மடங்கு வேலை வாய்ப்புகள் அதிகரித்ததுதான் கண்கூடாகக் கண்ட உண்மை.

நாம் இப்போது செய்து கொண்டிருப்பதென்ன? மாற்றங்கள் தேவையில்லை என்று கூறி நம்மை முந்திய நிலைக்கு இட்டுச்செல்லும் போராட்டங்களைத்தான் நடத்திக் கொண்டிருக்கிறோம்.

நமக்குத் தேவை இளமையான, அடுத்த 20, 40 ஆண்டுகளில் என்ன தேவை என்பதை எதிர்நோக்கித் திட்டமிடும் தலைவர்கள்தான். சிமெண்ட்டை ரேஷன் கடைகளில் கொடு என்று கோஷம் போடுகிற தலைவர்கள் அல்ல. ஞானி விகடனில் எழுதிய முறை வேண்டுமானால் சிலருக்கு பிடிக்காமலிருக்கலாம். ஆனால் கருத்தில் குறையிருப்பதாக எனக்குத் தெரியவில்லை. அது அப்படியே வாஜ்பேயிற்கும், அத்வானிக்கும், தேவ கவுடா, அர்ஜுன் சிங் போன்ற பலருக்கும் (அரசுக்கட்டிலில் இருப்பவர்களுக்கு மட்டுமல்ல, தி்ண்ணைக் கட்டிலில் இருப்பவர்களுக்கும) பொருந்தும்.

தினமும் 5 விவசாயிகள் தற்கொலை

தினப் பத்திரிக்கையில் படித்த நெஞ்சை உறைய வைக்கும் செய்தி. "கடந்த 6 வருடங்களில் (2001 – 2006) ஏறத்தாழ 11,500 விவசாயிகள் தற்கொலை செய்து கொண்டுள்ளனர்". அதாவது 5க்கும் மேற்பட்டவர்கள் ஒவ்வொரு நாளும் தற்கொலை செய்து கொண்டுள்ளனர். இது தீவிர வாதிகள் செய்யும் கொலைகளுக்கு ஒப்பாக உள்ளது. இந்தியப் பொருளாதாரம் விவசாயத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது, இந்தியா கிராமங்களில் வாழ்கிறது என்கின்ற கோஷங்களெல்லாம் வெறும் மேடைப்பேச்சுகள் தான். அரசியல் வாதிகள் ஓட்டுக்கேட்பதிற்கும், அதிகாரிகள் மேடைகளில் முழங்குவதற்கும் மட்டுமே.

வருடா வருடம் இந்த என்ணிக்கை அதிகரித்துக்கொண்டேதான் போகிறது. மகாராஷ்டிராவில் 50(2001), 122(2002), 170(2003), 620(2004), 572(2005), 746(2006) பேர் இறந்திருக்கிறார்கள். இதில் வேதனை தரும் விடயம் என்னவென்றால், பிரதம மந்திரியின் விதர்பா வருகைக்குப்பிறகு (30-6-2006) சாவு இன்னும் அதிகரித்துதான், ஜுலை 2 முதல் ஆகஸ்டு 20 வரைக்குள் 150க்கும் மேலானாவர்கள் உயிரை மாய்த்துக் கொண்டுள்ளனர். அப்படியென்றால் என்ன அர்த்தம்? மந்திரிகளின் வருகைகள் எல்லாம் வெறும் கண் துடைப்புதான், அதிகாரிகளின் செயல் பாடுகளில் எந்தவித மாற்றம் இல்லை என்றுதானே? பின் எதற்கு வருகையும், நீலித்தனமான ஆறுதல் வார்த்தைகளும். நடப்பது என்ன அரசாங்கமா இல்லை வேறு ஏதாவதா? இவ்வாறான தற்கொலைகள் மகாராஷ்டிரா, ஆந்திரா, கர்நாடகா, கேரளா வில் அதிக அளவில் நடந்தேறியுள்ளனன.

இவர்களின் சாவிற்கு முக்கிய காரணங்கள் என்னென்ன?

வரட்சியா? அதுவும் ஒரு காரணமாக இருந்தாலும், நிலைமை அறிக்கைகள் தரும் காரணங்களை அறிந்தால், உங்களுக்கு கண்ணீர் வராது, இரத்தம்தான் வடியும்.

· விவசாயக் கடன் முற்றும் விவசாயப் பொறுளாதாரங்கள் முற்றிலும் குலைந்து போய் விட்டனவாம்.

· இடுபொருட்களின் விலைகள், சிறு விவசாயிகளின் கை மீறிப்போய் விட்டன.

· உணவு தானியங்களிருந்து (food crops), வணிக தானியங்களுக்கு (cash crops) மாறியதில் மெரும்பாலான விவசாயிக்களுக்கு மரண அடிதான் மிச்சம். அதிக பண முதலீடு, அதிக தண்ணீர் மற்றும் இடு பொருள் தேவை, அதிக மின்கட்டணம் ஆகியவைதான் காரணம்.

· வாங்கும் திறனும் குறைந்த நிலையில், வேலை வாய்ப்பு வசதிகளும் சுருங்கிய நிலையில் அவர்களால் வேறு என்னதான் செய்ய முடியும்? ஆந்திராவின் தொலை(ந்த) நோக்கு பார்வை 40 விழுக்காடு விவசாயிகளை வேலை இழக்கச் செய்ததாக ஒரு அறிக்கை கூறுகிறது.

· தேவையான தருணத்தில் வழங்கப்படாத கடனுதவிகள், தண்ணீர் தேடி செலவிட்ட அபாரமான தொகை, தொடர்ந்து விவசாய நலிவு, இதனால் ஏற்பட்ட உடல்நல சுகமின்மை, அதற்கான மருத்துவ செலவுகள் என அடி மேல் அடியென மீளாக்கடன்களில் மாட்டி, சந்தை விலைக்கு கீழ் விற்கும் நிலைமை, உடமைகளை விற்கும் நிலைமை என தற்கொலை செய்து கொண்டவர்கள் தான் அதிகம்.

வறட்சியும், விளைச்சலின்மை மட்டுமே தற்கொலைகளுக்கு காரணமல்ல. மீளாக்கடன்சுமைகள் மட்டுமே பிரதான காரணமென ஆய்வுகள் தெரிவிக்கின்றன.

மிக அளவில் ஊடூறிய வியாபார நோக்குத்தான் இவை அனைத்திற்கும் காரணம் என Madras Institute of Development Studies ஐ சார்ந்த பேராசிரியர் கே நாகராஜ் கூறுகிறார்.

இந்த விதமான அசம்பாவிதமான நிகழ்வுகளை தவிர்க்க பரிந்துரைக்கப்பட்ட சில வழிகள்:

1. அரசாங்க அதிகாரிகளுக்கும், விவசாய பெருங்குடி மக்களுக்கும் உள்ள நேரடித்தொடர்பை உணர்வு பூரணமான நிலையில் அதிகப்படுத்துதல்.

2. சமுதாய, பொருளாதார மற்றும் மனரீதியான கஷ்டங்களை கண்காணித்து அவைகளை நிவர்த்திக்க ஆலோசனகளை வழங்குதல்.

3. குறைந்த பட்ச ஊதிய சட்டம், கடன் சட்டங்கள் போன்றவற்றை தீவிரமாக அமல் படுத்தி, மீறியவர்களுக்கு தகுந்த தண்டனை வழங்குதல்.

4. விவசாயிகளுக்கு வேளான்மை மேம்படுத்தக்கூடிய வழி முறைகளை இன்னும் அதிக அளவில் அறியப்படுத்துதல்.

5. ஆரம்ப சுகாதார வசதிகள், கல்வியறிவு, தொழிற்கல்வியறிவு போன்றவற்றை அதிகரித்தல்.

6. முக்கியமாக, தற்கொலை செய்து கொண்டோரின் குடும்பத்திற்கு அரசு வழங்கும் உதவித் தொகையை நிறுத்துதல். இதுவே சில சமயங்களில் தற்கொலைக்கு வழிவகுக்கிறது ('உயிர் கொடுத்து, உயிர் வளர்த்தல்'). மாறாக, அக்குடும்பத்தில் உள்ளோற்கு வேறு ஏதேனும் ஒரு வகையில் வாழ்க்கையை அமத்திக்கொள்ள வழி வகுக்க வேண்டும்.

7. மான்யம் அளிக்கும் முறையை மறு பரிசீலிக்க வேண்டும். மான்யங்கள் விவசாயிகளுக்கு போய் சேருவதேயில்லை. இடைத்தரகர்களுக்கும், விவசாய இடுபொருட்கள் தயாரிப்பாளர்களுக்கு மட்டுமே பல சமயம் உதவி செய்கின்றது.

இவை அனைத்தையும் அரசாங்கம் தலையிட்டால் நிச்சயம் தீர்க்க முடியும். இதற்குத்தேவை தொலை நோக்குப் பார்வை மற்றும் திடமான கொள்கை ரீதியான அணுகு முறை. தேர்தல் காலங்களில் மட்டும் தொகுதிப்பக்கம் தலை காட்டி, எந்த பெருந்தன முதலாளிகளுடன் ஒப்பந்தம் போட்டால் எவ்வளவு விழுக்காடு பணம் வாங்கலாம் என்று கணக்குப் போட்டுக் கொண்டிருக்கும் அரசியல் வாதிகளுக்கு இவர்களின் நிலை எங்கு புரியப்போகிறது? எதிர்க்கட்சிக்கு ஆளும் கட்சியை குறை சொல்ல இன்னுமொறு காரணம், அல்லது புதிதாக ஆட்சிக்கு வந்த கட்சிக்கு பழைய கட்சியை விமரிசிக்க ஒரு காரணம், அவ்வளவுதான்.

Reverse mortgage (மீள் அடமானம்)

Reverse mortgage (மீள் அடமானம்)

இந்த வருடம் மத்திய நிதிநிலை அறிக்கையில் நிதியமைச்சர் திரு ப.சிதம்பரம் அறிவித்த ஒரு திட்டம்.

“89. The National Housing Bank (NHB) will shortly introduce a novel product for senior citizens: a ‘reverse mortgage’ under which a senior citizen whose is the owner of a house can avail a monthly stream of income against the mortgage of his/her choice, while remaining the owner and occupying the house throughout his/her life time, without repayment or servicing of the loan.” -- Quoted from the Budget speach.

அடமானம் (mortgage) என்பது நாம் எல்லோரும் அறிந்த ஒன்று. நம்மிடம் உள்ள அசையா சொத்து (fixed assets like house or land) ஒன்றை, அடமான வங்கியிலோ, அல்லது வணிக வங்கியிலோ ஈடாக வைத்து அதன் மதிப்பில் ஒரு பகுதியை கடனாக பெறுதல் ஆகும். இன்னொரு வகை, இன்று மிகவும் அதிக அளவில் நடைமுறையில் இருக்கும் ஒன்று. இதன் மூலமாக அசையா சொத்தை உருவாக்கவதற்காக வங்கிகளில் கடன் வாங்குவது. (for construction of houses or apartments). இந்த இரு முறைகளிலும் உள்ள ஒரு ஒற்றுமை – கடனை மொத்த தொகையாக வாங்கி, பின்னர் தவணை முறையில் அதை திருப்பிச் செலுத்துவது.

சரி, பின்னர் reverse mortgage (மீள் அடமானம்) என்றால் என்ன? மீள் அடமானத்தில், வீட்டை அடமானம் வைத்து, ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை, அன்றாட தேவைகளுக்காக மாதா மாதம் பெறுவதே ஆகும்.

இதை “மீள் அடமானம்” என்று குறிப்பிடுவது முற்றிலும் தகும் என நினைக்கிறேன், ஏனென்றால், இந்த அடமானம் வாழ்நாளில் வயதான பருவத்தில், உருவாக்கிய சொத்தை மீண்டும் அடமானம் வைத்து, வாழ்க்கைச் செலவிற்கு தேவையான பணத்தை மீண்டும் பெறுவதற்காக வைக்கும் அடமானமாகும்.

மீள் அடமான வசதி ஏன் தேவைப்படுகிறது?

இந்நாளின் வாழ்க்கை முறைகள், சிறு குடும்பங்கள் (nuclear families), போதுமான சேமிப்பு இல்லாமை, பண வீக்கம், குறைவான ஓய்வு வருமானம், குறையும் வட்டி விகிதங்கள், குறைந்த நம்பகத்தன்மையுடைய முதலீட்டு வழிகள், சராசரி வாழ்நாளின் (average life expectancy) அதிகரிப்பு மற்றும் சில காரணங்களே மீள் அடமானம் போன்ற கடன் வசதிகளை அமல் படுத்த வைத்துள்ளன.

இந்தியா போன்ற வளரும் நாடுகளில் சம்பாதிப்பவை அனைத்தும் தங்களின் அன்றாட வாழ்க்கைத் தேவைகளுக்கும், குழந்தைகளின் கல்விக்கும் மட்டுமே செலவிடப்படுவதால், ஓய்வு வாழ்க்கைக்கு தேவையான வருமானம் ஈட்டும் முதலீடுகள் செய்யப்பட முடிவதில்லை. கூட்டுக் குடும்ப முறையை மறந்து போனதினாலும் சிறிய குடும்ப வாழ்க்கை முறையினாலும், குழந்தைச்செல்வங்கள் மேல்நாட்டில் வேலை செய்வதாலும், வயதான காலத்தில் ஆதரவும் குறைந்து வருமானமும் குறைந்து போய் விடுகிறது. மேலும் பொருளாதார நிலைப்பாடுகளால், முதலீடு செய்த பணத்திற்கு வட்டி விகிதங்கள் குறைந்து போய் விட்டன. 1980/90 களில் வங்கிகள் அளித்த வட்டி விகிதம் இப்போது பாதியாக குறைந்து போய் விட்டது. வருங்கால சேமிப்பின் (profident fund) தற்போதைய மதிப்பு 60/70 விழுக்காடு குறைந்து போய் விட்டது. 1970 களில் செலுத்தப்பட்ட 8.33 விழுக்காட்டுத் தொகை இன்றைய மதிப்பில் ஒன்றுமேயில்லை. பலருக்கு, ஓய்வூதியத்தினால் மாதத்தின் முதல் 5 நாள் செலவைக் கூட ஈடு கட்ட முடியாது. பணவீக்கத்தால், விலை வாசி ஏற்றம், முதலீடுகளை மதிப்பில்லாமல் ஆக்கிவிட்டன. பெற்றோர்களும் பிள்ளைகளை சார்ந்து வாழும் நிலையை விரும்புவதில்லை.

இவ்வாறன நிலையில் “மீள் அடமானம்” உதவி செய்கிறது. வேலை பார்க்கும் காலத்தில் கட்டப்பட்ட வீட்டிற்கு, மேற்கூறிய பணவீக்கம், சந்தை வளர்ச்சி, மதிப்பீட்டு உயர்வு (appreciation) காரணமாக இன்றைய மதிப்பீட்டில் அதிக சந்தை விலை நிர்ணயக்கப்படுகிறது. ஆனால், சொத்தை விற்றால் மட்டுமே அந்த அதிக விலையை கையகப்படுத்த முடியும். இல்லையென்றால் அது வெறும் ஏட்டுச்சுரைக்காய் மட்டுமே. ஆனால் அதே சமயத்தில் அவ்வாறு கையகப்படுத்தும் பணத்தை, சந்தைகளில் முதலீடு செய்யும் பொழுதோ அல்லது வேறு சில தேவையற்ற செலவீனங்களினால் இழப்பதற்கோ வாய்ப்பு உண்டு. மற்றும் வளர்ந்து வரும் சந்தையினால் எதிர்காலத்தில் கிடைக்கும் மதிப்பு உயர்வை இழக்கவும் நேரிடும். மீள் அடமானம், வயதான காலத்தில் வருமானத்தை கொடுப்பது மட்டுமில்லாமல், சொத்தின் மதிப்பீட்டு உயர்வையும் உங்களுக்குப் பெற உதவுகிறது.

மீள் அடமானம் எவ்வாறு செயல் படுகின்றது என பார்ப்போம்.

• இது வயதானவர்களுக்குக் மட்டுமே செயல் படுத்தப்படும் ஒரு கடன் வசதி (பொதுவாக 60 வயதுக்கு பேற்பட்டவர்களுக்கு மட்டும். இந்தியாவில் 62 வயது. ஒவ்வொரு நாட்டிலும் அதிக பட்ச வயது வரம்பு வேறு படலாம்)
• வீட்டின் மதிப்பின் மீதே இந்தக்கடன் வழங்கப்படுகிறது. மற்ற அசையா சொத்துக்கள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட மாட்டா.
• வீடு, கடன் வாங்குபவரின்/ர்களின் உடமையாயிருக்க வேண்டும்.
• அந்த வீட்டில் அவரோ / அவர்கள் அனைவருமோ வசிக்க வேண்டும்.
• கடன் தொகை, உங்கள் வயது, வீட்டின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு, தற்போதைய வட்டி விகிதங்கள் ஆகியவற்றைப் பொருத்தது. சாதாரணமாக, சந்தை மதிப்பில் 45-60 விழுக்காட்டுத் தொகை கடனாக கிடைக்க வாய்ப்பு உண்டு. உங்கள் மாதந்திர வருமானம் எவ்வளவு இருந்தாலும் கவலையில்லை. வீடுதான் உங்கள் எஜமானன்.
• உங்கள் வயது அதிகமாக இருந்தால் வட்டி விகிதம் குறையும் (காரணம், தவணை நாட்கள் இறப்பின் காரணமாக குறைவதற்கு வாய்ப்பு இருப்பதினால். :-( ).
• மாதா மாதம் உங்கள் செலவுக்கான தொகையை நீங்கள் நிர்ணயம் செய்து, அந்த தொகை உங்களுக்கு ஒவ்வொறு மாதமும் வழங்கப்படும்.
• தேவைப்பட்டால், கடன் தொகையை மொத்தமாக, ஒன்று அல்லது பல தவணைகளிலோ கூட வாங்கிக் கொள்ளலாம்.
• அவ்வாறு வழங்கப்படும் தொகை உங்கள் கணக்கில் ஏற்றப்பட்டு வட்டி வசூலிக்கப்படும்.
• இந்த மாதாந்திரத் தொகையையோ, மொத்தக் கடனையோ அல்லது வட்டியையோ நீங்கள் திருப்பி செலுத்தத் தேவையில்லை (ஒரு சில சமயங்களைத்தவிர).
• கடன் தொகையின் மீதான வட்டி மற்றும் சேவைக்கட்டணம் (processing or service fees) போன்றவையும் கடன் தொகையிலேயே சேர்க்கப்பட்டு விடுகின்றன.
• கடன் தொகை, எந்த சந்தர்ப்பத்திலும் வீட்டின் சந்தை விலையை மீறாமல் பார்த்துக்கொள்ளப்படும்.
• கடன் பெறுபவரின் வீட்டு மீதான உரிமை பாதுகாக்கப்படுகிறது. ஆனால் அடமான உரிமை வங்கிக்கு இருக்கிறது.
• மாதா மாதம் வழங்கப்பட்டு வரும் கடன்தொகை வருமானமாக கணக்கில் எடுக்கப்பட மாட்டாது. எனவே அதற்கு எந்த விதமான வரியும் இல்லை.
• தற்போது அதிக பட்சமாக 15 வருடத்திற்கு இந்த கடன் அளிக்கப்படுகிறது. இதற்கிடையில், கடன் பெறுபவர் மீள் அடமானம் வைத்த வீட்டை காலி செய்து வேறு இடத்துக்கு நிரந்தர குடி புகும் போதோ, வீட்டை விற்கும் போதோ அல்லது இறக்கும் போதோ, இந்தக் கடன் முடிவுக்கு வருகிறது.
• கடன் முடிவுக்கு வரும் போது, கடன் பெறுபவர் உயிருடன் இருந்தால், மொத்த கடன் தொகையையும் செலுத்தி, வீட்டை மீட்கலாம். உயிருடன் இல்லையென்றால், வீடு சந்தை விலைக்கு விற்கப்பட்டு, கடன் அடைக்கப்படும். மீதி உள்ள தொகை வாரிசுகளுக்கு வழங்கப்படும்.
• கடன் தொகை ஏதாவது காரணங்களினால் விற்பனைத் தொகையைவிட அதிகமாக இருந்தால், அந்த பணம், காப்பீட்டு (insurance) அல்லது உத்திரவாதத்தின் (guarantee) மூலமாகவோ ஈடு செய்யப்படும் (தேசிய வீட்டு வங்கி - National Housing Bank - இந்த வித உத்திரவாதத்தை அளிக்க வழி செய்யப்படும் என்று நிதியமைச்சர் உரையில் தெரிவித்துள்ளார்).
  
• வாரிசுகளுக்கு கடனில் பங்கு வராது.
• கடன் முடிவுறும் தறுவாயில் கடன் பெறுபவரின் வேறு எந்த வித சொத்தையும் வங்கி பறிமுதல் செய்ய முடியாது.

சாதாரண அடமானத்திற்கும், மீள் அடமானத்திற்கும் நிறைய வித்தியாசங்கள் உள்ளன.

• சாதாரண அடமானத்தில், கடன் வாங்குபவர் தன் இள வயதில் இருக்க வேண்டும். மீள் அடமானத்தில், அது முதியோருக்கு மட்டுமே (62 வயதுக்கு மேற்பட்டவர்களுக்கு மட்டுமே).
• சாதாரண அடமானத்தில், மொத்த தொகையை ஆரம்பத்தில் கடனாகப் பெற்று, பின்னர் தவணை முறையில், பொதுவாக மாதா மாதம், ஒரு தொகையை பல வருடங்களுக்கு (20/30 வருடங்களுக்கு) செலுத்தி ஒரு சொத்து உருவாக்கப்படும். மீள் அடமானத்தில், உருவாக்கிய சொத்து, அடமானம் வைக்கப்பட்டு ஒரு தொகை மாதா மாதம் வழழங்கப்படும்.
• சாதாரண அடமானத்தில் ஆரம்பத்தில் வாங்கிய கடன் கொஞ்சம், கொஞ்சமாக குறைந்து வீட்டின் நிகர மதிப்பு உயரும். மீள் அடமானத்தில்,கடன் கொஞ்சம், கொஞ்சமாக அதிகரித்து, வீட்டின் நிகர மதிப்பு குறையும்.
• சாதாரண அடமானம், வாழ்க்கையை நிலை நிறுத்த, ஒரு ஆதார சொத்து உருவாக்க உபயோகப்படும். மீள் அடமானத்தில், அதே சொத்து, சாதாரண வாழ்க்கையை வாழ அடமானம் வைக்கப்படும். (ஜீவித கடன், ஜீவிக்கக் கடன்).
• சாதாரண அடமானத்தில், அடமானம் வைப்பவரின் எதிர்கால வருமான சக்திக்கேற்ப கடன் வழங்கப்படும். மீள் அடமானத்தில், அவரின் மீதமுள்ள வாழ்நாள் (உத்தேசமாக கணிக்கப்பட்டு), அவரது மாதாந்திர தேவை, மற்றும் சொத்தின் மதிப்பு ஆகியவற்றை பொருத்து, மாதத் தவணை நிர்ணயிக்கப்படும்.
• சாதாரண அடமானத்தில், வாங்கிய கடன், தவணை முறையில் வட்டியுடன் திருப்பி செலுத்தப்பட்டே ஆக வேண்டும். மீள் அடமானத்தில், அவ்வாறான ஒரு நிர்பந்தம் இல்லை. வட்டியும் கட்ட வேண்டும் என்கிற அவசியம் இல்லை. கடன் முடிவில், விற்பனைத் தொகையிலிருந்து ஈடு செய்து கொள்ளப்படும்.

மீள் அடமானத்தின் சாதக, பாதகங்கள் என்னென்ன?

சாதகங்கள்:

• “தன் கையே தனக்கு உதவி” என்பதே தாரக மந்திரம். எவரையும் சாராமல் வாழ நினைப்பவர்களுக்கு இது ஒரு வரப்பிரசாதம்.
• “முதியோர் இல்லங்களுக்கு” செல்ல வேண்டியதில்லை.
• வீட்டை வைத்துக்கொண்டு, விற்கவும் மனதில்லாமல், வரும் ஓய்வுதியங்களும் போறாத நிலையில், அதிக வருமானத்திற்கு வழி செய்யும்.
• வீட்டின் எதிர்கால மதிப்பீட்டை, தற்காலத்தில் பயன்பெற செய்ய முடியும் (sort of annuity scheme).
• வீட்டை விற்று கையில் பணம் வைத்திருந்தால், அது கால ஓட்டத்தில் கரைந்து போய் விடும் அல்லது சொந்த பந்தங்களுக்கு கொடுத்து, தான் பின்னரும் வாழ்க்கைக்கு கஷ்டப்படும் நிலை உண்டாகும். மீள் அடமானம் இதை தவிர்க்க உதவும்.
• இதனால் வாரிசுகளுக்கு கடன் தொல்லை ஏதும் இல்லை.
• இள வயது உடையவர்களுக்கு, சொத்து சேர்க்க உற்சாகமூட்டும். இதுவும் ஒரு சேம நல நிதியைப் போன்றதுதான். இருப்பினும் அதைவிட உயர்ந்தது, ஏனென்றால், பண வீக்கத்தால் சேம நல நிதியின் மதிப்பு குறையும். சொத்தின் மதிப்பு அதிகரிக்கும்.

பாதகங்கள்:

• 15 வருட முடிவில், கடனுக்கு வசூலிக்கும் வட்டி மாதா மாதா வழங்கப்படும் தொகையின் மொத்ததைக் காட்டிலும் அதிகம் வரும் (ஒன்றரையிலிருந்து இரு மடங்கு வரை). வீட்டின் மதிப்பு அந்த அளவு உயர்ந்தால்தான் உண்டு. இல்லையென்றால், வீடு விற்று வரும் பணம் அனைத்தும், கடனை அடைக்க மட்டுமே போதுமானதாக இருக்கும். அப்போது நீங்கள் அதி முதியவராக இருப்பீர்கள். வாழ இன்னும் கஷ்டப்பட வேண்டி இருக்கும். இறந்தால் ஆதாயம். ஆனால் அதை அனுபவிக்க முடியாது. வாழ்ந்தால் கஷ்டம். :-(.
• இது ஒரு “மீளாக் கடன்” (debt trap) என்று கூடக் கூறலாம்.
• சொத்தை அனுபவிக்க முடியாதென்றால், சொந்தமும், பந்தமும் உங்களை விலக்க நேரிடும். தனிமைப்படுத்தப் படலாம்.
• வளர்ந்து வரும் பொருளாதாரத்தாலும், பண வீக்கத்தாலும், உங்களுக்கு கிடைக்கும் மாதப் பணம் போறாமல் போகலாம் (இன்றைய தேதியில் ரூபாய் 10,000 த்தின் பதிப்பு 10 வருடம் கழித்து ரூபாய் 1,000 த்திற்கு சமானமாக இருக்கும்).
• நீங்கள் அதே வீட்டில் வசிக்க வேண்டும் என்பதால், வீட்டை வாடகைக்கு விட முடியாது. ஒரு வேளை வாடகைப் பணம் உங்களுக்கு கிடைக்கும் மாதப் பணத்தைவிட அதிகமாகவும் இருக்கலாம் (வீடு இருக்கும் இடம் பொருத்து).
• அடமான வங்கிகள் கடனுக்கு ஈடாக உங்கள் வீட்டை விற்கும்போது உங்களுக்கு நியாயமான விலை கிடைக்காமல் போகலாம். (Debt recovery tribunal மூலமாக விற்கப்படும் சொத்துக்கள், ஒரு குறிப்பிட்ட மக்களால் உள்வட்டம் (cartel) அமைக்கப்பட்டு அடி மாட்டு விலைக்கு விற்கப்படுவதாக செய்திகள் உள்ளன).
• அவ்வாறாக விற்கப்படும் வீடுகள், துயர்நிலை வியாபாரத்திலும் (Distress sale) முடியலாம்.

நண்பர்களே, இக்கட்டுரை பற்றிய உங்கள் கருத்துக்களை வரவேற்கிறேன்.

Reverse mortgage - மீள் அடமானம்

Reverse mortgage (மீள் அடமானம்)

இந்த வருடம் மத்திய நிதிநிலை அறிக்கையில் நிதியமைச்சர் திரு ப.சிதம்பரம் அறிவித்த ஒரு திட்டம்.

“89. The National Housing Bank (NHB) will shortly introduce a novel product for senior citizens: a ‘reverse mortgage’ under which a senior citizen whose is the owner of a house can avail a monthly stream of income against the mortgage of his/her choice, while remaining the owner and occupying the house throughout his/her life time, without repayment or servicing of the loan.” -- Quoted from the Budget speach.

அடமானம் (mortgage) என்பது நாம் எல்லோரும் அறிந்த ஒன்று. நம்மிடம் உள்ள அசையா சொத்து (fixed assets like house or land) ஒன்றை, அடமான வங்கியிலோ, அல்லது வணிக வங்கியிலோ ஈடாக வைத்து அதன் மதிப்பில் ஒரு பகுதியை கடனாக பெறுதல் ஆகும். இன்னொரு வகை, இன்று மிகவும் அதிக அளவில் நடைமுறையில் இருக்கும் ஒன்று. இதன் மூலமாக அசையா சொத்தை உருவாக்கவதற்காக வங்கிகளில் கடன் வாங்குவது. (for construction of houses or apartments). இந்த இரு முறைகளிலும் உள்ள ஒரு ஒற்றுமை – கடனை மொத்த தொகையாக வாங்கி, பின்னர் தவணை முறையில் அதை திருப்பிச் செலுத்துவது.

சரி, பின்னர் reverse mortgage (மீள் அடமானம்) என்றால் என்ன? மீள் அடமானத்தில், வீட்டை அடமானம் வைத்து, ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை, அன்றாட தேவைகளுக்காக மாதா மாதம் பெறுவதே ஆகும்.

இதை “மீள் அடமானம்” என்று குறிப்பிடுவது முற்றிலும் தகும் என நினைக்கிறேன், ஏனென்றால், இந்த அடமானம் வாழ்நாளில் வயதான பருவத்தில், உருவாக்கிய சொத்தை மீண்டும் அடமானம் வைத்து, வாழ்க்கைச் செலவிற்கு தேவையான பணத்தை மீண்டும் பெறுவதற்காக வைக்கும் அடமானமாகும்.

மீள் அடமான வசதி ஏன் தேவைப்படுகிறது?

இந்நாளின் வாழ்க்கை முறைகள், சிறு குடும்பங்கள் (nuclear families), போதுமான சேமிப்பு இல்லாமை, பண வீக்கம், குறைவான ஓய்வு வருமானம், குறையும் வட்டி விகிதங்கள், குறைந்த நம்பகத்தன்மையுடைய முதலீட்டு வழிகள், சராசரி வாழ்நாளின் (average life expectancy) அதிகரிப்பு மற்றும் சில காரணங்களே மீள் அடமானம் போன்ற கடன் வசதிகளை அமல் படுத்த வைத்துள்ளன.

இந்தியா போன்ற வளரும் நாடுகளில் சம்பாதிப்பவை அனைத்தும் தங்களின் அன்றாட வாழ்க்கைத் தேவைகளுக்கும், குழந்தைகளின் கல்விக்கும் மட்டுமே செலவிடப்படுவதால், ஓய்வு வாழ்க்கைக்கு தேவையான வருமானம் ஈட்டும் முதலீடுகள் செய்யப்பட முடிவதில்லை. கூட்டுக் குடும்ப முறையை மறந்து போனதினாலும் சிறிய குடும்ப வாழ்க்கை முறையினாலும், குழந்தைச்செல்வங்கள் மேல்நாட்டில் வேலை செய்வதாலும், வயதான காலத்தில் ஆதரவும் குறைந்து வருமானமும் குறைந்து போய் விடுகிறது. மேலும் பொருளாதார நிலைப்பாடுகளால், முதலீடு செய்த பணத்திற்கு வட்டி விகிதங்கள் குறைந்து போய் விட்டன. 1980/90 களில் வங்கிகள் அளித்த வட்டி விகிதம் இப்போது பாதியாக குறைந்து போய் விட்டது. வருங்கால சேமிப்பின் (profident fund) தற்போதைய மதிப்பு 60/70 விழுக்காடு குறைந்து போய் விட்டது. 1970 களில் செலுத்தப்பட்ட 8.33 விழுக்காட்டுத் தொகை இன்றைய மதிப்பில் ஒன்றுமேயில்லை. பலருக்கு, ஓய்வூதியத்தினால் மாதத்தின் முதல் 5 நாள் செலவைக் கூட ஈடு கட்ட முடியாது. பணவீக்கத்தால், விலை வாசி ஏற்றம், முதலீடுகளை மதிப்பில்லாமல் ஆக்கிவிட்டன. பெற்றோர்களும் பிள்ளைகளை சார்ந்து வாழும் நிலையை விரும்புவதில்லை.

இவ்வாறன நிலையில் “மீள் அடமானம்” உதவி செய்கிறது. வேலை பார்க்கும் காலத்தில் கட்டப்பட்ட வீட்டிற்கு, மேற்கூறிய பணவீக்கம், சந்தை வளர்ச்சி, மதிப்பீட்டு உயர்வு (appreciation) காரணமாக இன்றைய மதிப்பீட்டில் அதிக சந்தை விலை நிர்ணயக்கப்படுகிறது. ஆனால், சொத்தை விற்றால் மட்டுமே அந்த அதிக விலையை கையகப்படுத்த முடியும். இல்லையென்றால் அது வெறும் ஏட்டுச்சுரைக்காய் மட்டுமே. ஆனால் அதே சமயத்தில் அவ்வாறு கையகப்படுத்தும் பணத்தை, சந்தைகளில் முதலீடு செய்யும் பொழுதோ அல்லது வேறு சில தேவையற்ற செலவீனங்களினால் இழப்பதற்கோ வாய்ப்பு உண்டு. மற்றும் வளர்ந்து வரும் சந்தையினால் எதிர்காலத்தில் கிடைக்கும் மதிப்பு உயர்வை இழக்கவும் நேரிடும். மீள் அடமானம், வயதான காலத்தில் வருமானத்தை கொடுப்பது மட்டுமில்லாமல், சொத்தின் மதிப்பீட்டு உயர்வையும் உங்களுக்குப் பெற உதவுகிறது.

மீள் அடமானம் எவ்வாறு செயல் படுகின்றது என பார்ப்போம்.

• இது வயதானவர்களுக்குக் மட்டுமே செயல் படுத்தப்படும் ஒரு கடன் வசதி (பொதுவாக 60 வயதுக்கு பேற்பட்டவர்களுக்கு மட்டும். இந்தியாவில் 62 வயது. ஒவ்வொரு நாட்டிலும் அதிக பட்ச வயது வரம்பு வேறு படலாம்)
• வீட்டின் மதிப்பின் மீதே இந்தக்கடன் வழங்கப்படுகிறது. மற்ற அசையா சொத்துக்கள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட மாட்டா.
• வீடு, கடன் வாங்குபவரின்/ர்களின் உடமையாயிருக்க வேண்டும்.
• அந்த வீட்டில் அவரோ / அவர்கள் அனைவருமோ வசிக்க வேண்டும்.
• கடன் தொகை, உங்கள் வயது, வீட்டின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு, தற்போதைய வட்டி விகிதங்கள் ஆகியவற்றைப் பொருத்தது. சாதாரணமாக, சந்தை மதிப்பில் 45-60 விழுக்காட்டுத் தொகை கடனாக கிடைக்க வாய்ப்பு உண்டு. உங்கள் மாதந்திர வருமானம் எவ்வளவு இருந்தாலும் கவலையில்லை. வீடுதான் உங்கள் எஜமானன்.
• உங்கள் வயது அதிகமாக இருந்தால் வட்டி விகிதம் குறையும் (காரணம், தவணை நாட்கள் இறப்பின் காரணமாக குறைவதற்கு வாய்ப்பு இருப்பதினால். :-( ).
• மாதா மாதம் உங்கள் செலவுக்கான தொகையை நீங்கள் நிர்ணயம் செய்து, அந்த தொகை உங்களுக்கு ஒவ்வொறு மாதமும் வழங்கப்படும்.
• தேவைப்பட்டால், கடன் தொகையை மொத்தமாக, ஒன்று அல்லது பல தவணைகளிலோ கூட வாங்கிக் கொள்ளலாம்.
• அவ்வாறு வழங்கப்படும் தொகை உங்கள் கணக்கில் ஏற்றப்பட்டு வட்டி வசூலிக்கப்படும்.
• இந்த மாதாந்திரத் தொகையையோ, மொத்தக் கடனையோ அல்லது வட்டியையோ நீங்கள் திருப்பி செலுத்தத் தேவையில்லை (ஒரு சில சமயங்களைத்தவிர).
• கடன் தொகையின் மீதான வட்டி மற்றும் சேவைக்கட்டணம் (processing or service fees) போன்றவையும் கடன் தொகையிலேயே சேர்க்கப்பட்டு விடுகின்றன.
• கடன் தொகை, எந்த சந்தர்ப்பத்திலும் வீட்டின் சந்தை விலையை மீறாமல் பார்த்துக்கொள்ளப்படும்.
• கடன் பெறுபவரின் வீட்டு மீதான உரிமை பாதுகாக்கப்படுகிறது. ஆனால் அடமான உரிமை வங்கிக்கு இருக்கிறது.
• மாதா மாதம் வழங்கப்பட்டு வரும் கடன்தொகை வருமானமாக கணக்கில் எடுக்கப்பட மாட்டாது. எனவே அதற்கு எந்த விதமான வரியும் இல்லை.
• தற்போது அதிக பட்சமாக 15 வருடத்திற்கு இந்த கடன் அளிக்கப்படுகிறது. இதற்கிடையில், கடன் பெறுபவர் மீள் அடமானம் வைத்த வீட்டை காலி செய்து வேறு இடத்துக்கு நிரந்தர குடி புகும் போதோ, வீட்டை விற்கும் போதோ அல்லது இறக்கும் போதோ, இந்தக் கடன் முடிவுக்கு வருகிறது.
• கடன் முடிவுக்கு வரும் போது, கடன் பெறுபவர் உயிருடன் இருந்தால், மொத்த கடன் தொகையையும் செலுத்தி, வீட்டை மீட்கலாம். உயிருடன் இல்லையென்றால், வீடு சந்தை விலைக்கு விற்கப்பட்டு, கடன் அடைக்கப்படும். மீதி உள்ள தொகை வாரிசுகளுக்கு வழங்கப்படும்.
• கடன் தொகை ஏதாவது காரணங்களினால் விற்பனைத் தொகையைவிட அதிகமாக இருந்தால், அந்த பணம், காப்பீட்டு (insurance) அல்லது உத்திரவாதத்தின் (guarantee) மூலமாகவோ ஈடு செய்யப்படும் (தேசிய வீட்டு வங்கி - National Housing Bank - இந்த வித உத்திரவாதத்தை அளிக்க வழி செய்யப்படும் என்று நிதியமைச்சர் உரையில் தெரிவித்துள்ளார்).
  
• வாரிசுகளுக்கு கடனில் பங்கு வராது.
• கடன் முடிவுறும் தறுவாயில் கடன் பெறுபவரின் வேறு எந்த வித சொத்தையும் வங்கி பறிமுதல் செய்ய முடியாது.

சாதாரண அடமானத்திற்கும், மீள் அடமானத்திற்கும் நிறைய வித்தியாசங்கள் உள்ளன.

• சாதாரண அடமானத்தில், கடன் வாங்குபவர் தன் இள வயதில் இருக்க வேண்டும். மீள் அடமானத்தில், அது முதியோருக்கு மட்டுமே (62 வயதுக்கு மேற்பட்டவர்களுக்கு மட்டுமே).
• சாதாரண அடமானத்தில், மொத்த தொகையை ஆரம்பத்தில் கடனாகப் பெற்று, பின்னர் தவணை முறையில், பொதுவாக மாதா மாதம், ஒரு தொகையை பல வருடங்களுக்கு (20/30 வருடங்களுக்கு) செலுத்தி ஒரு சொத்து உருவாக்கப்படும். மீள் அடமானத்தில், உருவாக்கிய சொத்து, அடமானம் வைக்கப்பட்டு ஒரு தொகை மாதா மாதம் வழழங்கப்படும்.
• சாதாரண அடமானத்தில் ஆரம்பத்தில் வாங்கிய கடன் கொஞ்சம், கொஞ்சமாக குறைந்து வீட்டின் நிகர மதிப்பு உயரும். மீள் அடமானத்தில்,கடன் கொஞ்சம், கொஞ்சமாக அதிகரித்து, வீட்டின் நிகர மதிப்பு குறையும்.
• சாதாரண அடமானம், வாழ்க்கையை நிலை நிறுத்த, ஒரு ஆதார சொத்து உருவாக்க உபயோகப்படும். மீள் அடமானத்தில், அதே சொத்து, சாதாரண வாழ்க்கையை வாழ அடமானம் வைக்கப்படும். (ஜீவித கடன், ஜீவிக்கக் கடன்).
• சாதாரண அடமானத்தில், அடமானம் வைப்பவரின் எதிர்கால வருமான சக்திக்கேற்ப கடன் வழங்கப்படும். மீள் அடமானத்தில், அவரின் மீதமுள்ள வாழ்நாள் (உத்தேசமாக கணிக்கப்பட்டு), அவரது மாதாந்திர தேவை, மற்றும் சொத்தின் மதிப்பு ஆகியவற்றை பொருத்து, மாதத் தவணை நிர்ணயிக்கப்படும்.
• சாதாரண அடமானத்தில், வாங்கிய கடன், தவணை முறையில் வட்டியுடன் திருப்பி செலுத்தப்பட்டே ஆக வேண்டும். மீள் அடமானத்தில், அவ்வாறான ஒரு நிர்பந்தம் இல்லை. வட்டியும் கட்ட வேண்டும் என்கிற அவசியம் இல்லை. கடன் முடிவில், விற்பனைத் தொகையிலிருந்து ஈடு செய்து கொள்ளப்படும்.

மீள் அடமானத்தின் சாதக, பாதகங்கள் என்னென்ன?

சாதகங்கள்:

• “தன் கையே தனக்கு உதவி” என்பதே தாரக மந்திரம். எவரையும் சாராமல் வாழ நினைப்பவர்களுக்கு இது ஒரு வரப்பிரசாதம்.
• “முதியோர் இல்லங்களுக்கு” செல்ல வேண்டியதில்லை.
• வீட்டை வைத்துக்கொண்டு, விற்கவும் மனதில்லாமல், வரும் ஓய்வுதியங்களும் போறாத நிலையில், அதிக வருமானத்திற்கு வழி செய்யும்.
• வீட்டின் எதிர்கால மதிப்பீட்டை, தற்காலத்தில் பயன்பெற செய்ய முடியும் (sort of annuity scheme).
• வீட்டை விற்று கையில் பணம் வைத்திருந்தால், அது கால ஓட்டத்தில் கரைந்து போய் விடும் அல்லது சொந்த பந்தங்களுக்கு கொடுத்து, தான் பின்னரும் வாழ்க்கைக்கு கஷ்டப்படும் நிலை உண்டாகும். மீள் அடமானம் இதை தவிர்க்க உதவும்.
• இதனால் வாரிசுகளுக்கு கடன் தொல்லை ஏதும் இல்லை.
• இள வயது உடையவர்களுக்கு, சொத்து சேர்க்க உற்சாகமூட்டும். இதுவும் ஒரு சேம நல நிதியைப் போன்றதுதான். இருப்பினும் அதைவிட உயர்ந்தது, ஏனென்றால், பண வீக்கத்தால் சேம நல நிதியின் மதிப்பு குறையும். சொத்தின் மதிப்பு அதிகரிக்கும்.

பாதகங்கள்:

• 15 வருட முடிவில், கடனுக்கு வசூலிக்கும் வட்டி மாதா மாதா வழங்கப்படும் தொகையின் மொத்ததைக் காட்டிலும் அதிகம் வரும் (ஒன்றரையிலிருந்து இரு மடங்கு வரை). வீட்டின் மதிப்பு அந்த அளவு உயர்ந்தால்தான் உண்டு. இல்லையென்றால், வீடு விற்று வரும் பணம் அனைத்தும், கடனை அடைக்க மட்டுமே போதுமானதாக இருக்கும். அப்போது நீங்கள் அதி முதியவராக இருப்பீர்கள். வாழ இன்னும் கஷ்டப்பட வேண்டி இருக்கும். இறந்தால் ஆதாயம். ஆனால் அதை அனுபவிக்க முடியாது. வாழ்ந்தால் கஷ்டம். :-(.
• இது ஒரு “மீளாக் கடன்” (debt trap) என்று கூடக் கூறலாம்.
• சொத்தை அனுபவிக்க முடியாதென்றால், சொந்தமும், பந்தமும் உங்களை விலக்க நேரிடும். தனிமைப்படுத்தப் படலாம்.
• வளர்ந்து வரும் பொருளாதாரத்தாலும், பண வீக்கத்தாலும், உங்களுக்கு கிடைக்கும் மாதப் பணம் போறாமல் போகலாம் (இன்றைய தேதியில் ரூபாய் 10,000 த்தின் பதிப்பு 10 வருடம் கழித்து ரூபாய் 1,000 த்திற்கு சமானமாக இருக்கும்).
• நீங்கள் அதே வீட்டில் வசிக்க வேண்டும் என்பதால், வீட்டை வாடகைக்கு விட முடியாது. ஒரு வேளை வாடகைப் பணம் உங்களுக்கு கிடைக்கும் மாதப் பணத்தைவிட அதிகமாகவும் இருக்கலாம் (வீடு இருக்கும் இடம் பொருத்து).
• அடமான வங்கிகள் கடனுக்கு ஈடாக உங்கள் வீட்டை விற்கும்போது உங்களுக்கு நியாயமான விலை கிடைக்காமல் போகலாம். (Debt recovery tribunal மூலமாக விற்கப்படும் சொத்துக்கள், ஒரு குறிப்பிட்ட மக்களால் உள்வட்டம் (cartel) அமைக்கப்பட்டு அடி மாட்டு விலைக்கு விற்கப்படுவதாக செய்திகள் உள்ளன).
• அவ்வாறாக விற்கப்படும் வீடுகள், துயர்நிலை வியாபாரத்திலும் (Distress sale) முடியலாம்.

நண்பர்களே, இக்கட்டுரை பற்றிய உங்கள் கருத்துக்களை வரவேற்கிறேன்.